建物がない土地でも売れる？空き地売却のコツとは｜会社ブログ

所有コストの継続的な負担

空き地を所有している限り、固定資産税や都市計画税が毎年発生します。さらに、草むしりや清掃などの維持管理費、遠方にある場合は管理委託費用も必要になります。使わない土地のために継続的な出費が発生し、家計を圧迫する要因となります。

管理不全によるトラブル

放置された空き地は、雑草の繁茂による近隣トラブルの原因となります。また、不法投棄や放火などの犯罪の温床となる可能性もあり、地域の安全性に悪影響を与えることがあります。これらの問題が発生すると、所有者として責任を問われる場合もあります。

法規制の強化とリスク増加

近年、空き家・空き地の増加が社会問題化しており、空家等対策特別措置法の改正により、管理不全な空き地も規制対象となる可能性があります。自治体による指導、勧告、命令、罰則、行政代執行のリスクが高まっており、放置することのリスクは年々増大しています。

資産価値の低下

時間が経過するにつれて土地を取り巻く環境は変化し、場合によっては土地の価値が低下したり、建築基準法の改正により再建築不可物件となるなど、売却がより困難になるケースがあります。早期の対策が重要です。

心理的な負担

「将来的に活用方法が見つかるかも」という期待を抱きながら所有し続けることで、管理や将来への不安が精神的な負担となります。この心理的ストレスは、日常生活にも影響を与える可能性があります。

ポイント：空き地を放置することは、経済的・法的・精神的な多面的なリスクを抱えることになります。これらのリスクを回避するためには、早期の売却検討が賢明な判断といえるでしょう。

所有コストからの解放

売却することで、固定資産税や管理費用などの継続的な出費から完全に解放されます。年間数万円から数十万円の負担がなくなることで、家計の改善効果は大きいといえます。

迅速な現金化

特に不動産会社が直接買い取る「買取」を選択した場合、最短1ヶ月以内での現金化が可能です。急な資金需要がある場合や、相続税の支払いが必要な場合などに非常に有効です。

状態や条件が悪い土地も売却しやすい

買取では不動産会社が再販時に改良することを前提とするため、仲介では買い手が見つかりにくい土地でも売却できる可能性が高くなります。具体的には、地盤が弱い土地、傾斜地、市街化調整区域内の土地、接道義務を満たさない土地、権利関係が複雑な土地、不整形地なども対象となります。

費用面でのメリット

買取の場合は、仲介会社を介さないため仲介手数料の支払いが不要です。また、不動産会社への売却であれば、土地に隠れた瑕疵があっても売主の契約不適合責任が原則免除されるため、売却後のトラブルリスクも軽減されます。

権利関係・人間関係の調整負担が軽減

近隣とのトラブルや、共有名義など複雑な権利関係がある場合も、専門的な買取業者であれば比較的スムーズに進むことがあります。共有持分のみの売却に対応している業者もあり、他の共有者との調整が困難な場合でも解決策が見つかる可能性があります。

将来計画の明確化

売却時期や得られる金額が早期に確定するため、住み替えや引っ越しなどの将来計画が立てやすくなります。また、不要な土地を抱えることからくる不安やストレスからも解放されます。

ポイント：空き地の売却は、経済的メリットだけでなく、精神的な負担軽減や将来計画の明確化にも大きく貢献します。特に条件が悪い土地であっても、適切な売却方法を選択すれば解決の道が開けます。

仲介売却の特徴

仲介売却は、不動産会社が個人などの買主を見つける方法です。

メリット： - 市場価格に近い価格での売却が期待できる（市場価格の90～110%程度） - 多くの買主候補にアプローチできる - 適正な市場評価を受けられる

デメリット： - 買主が見つかるまで時間がかかる（平均3～6ヶ月） - 必ず売れるとは限らない - 買主への契約不適合責任が発生する場合がある - 仲介手数料がかかる

不動産会社による買取の特徴

買取は、不動産会社が直接買主となる方法です。

メリット： - 迅速かつ確実に売却できる（最短2週間～1ヶ月） - 現状のままで売却可能（解体やリフォーム不要） - 契約不適合責任が原則免除される - 仲介手数料が不要 - 家財道具が残っていても買取可能な業者もいる - 訳あり物件や特殊な土地でも対応しやすい

デメリット： - 売却価格は市場価格の70%前後になることが多い

その他の選択肢

空き家バンク： 自治体が運営するマッチングサイトですが、需要の少ない地域では売却が難しい場合があります。自治体により登録要件や支援内容が異なるため、事前の確認が必要です。

相続放棄や国庫帰属制度： 負担から逃れる方法として存在しますが、条件が厳しく手続きも複雑であり、必ずしも解決策とならない場合が多いのが現実です。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

ポイント：売却方法の選択は、価格を重視するか、スピードと確実性を重視するかによって決まります。特に空き地の場合、条件が悪いことも多いため、買取という選択肢も積極的に検討することが重要です。

売却の全体的な流れ

• 1.価格相場の把握 自分で情報収集（実勢価格、公的評価）または不動産会社に査定依頼を行います。
• 2.不動産会社選び・査定依頼 複数の会社に依頼し、査定額や対応内容を比較検討します。
• 3.媒介契約締結（仲介の場合） 不動産会社と仲介の契約を結び、売却活動を開始します。
• 4.売却活動（仲介の場合） 不動産会社が買い手を探す活動を行います。
• 5.購入希望者との交渉 価格や条件について話し合いを行います。
• 6.売買契約締結 重要事項説明を受け、契約書に署名・押印します。
• 7.決済・引き渡し 代金支払いと所有権移転登記、物件の引き渡しを行います。

売却前に特に重要な準備

土地の境界確定： 後々のトラブル防止と円滑な売買のために最も重要な準備です。隣地との境界が不明確な場合は、土地家屋調査士に依頼して測量を行い、境界を確認・確定させる必要があります。境界標の設置や筆界確認書の作成も重要な手続きです。日頃からの隣人との良好なコミュニケーションもトラブル防止につながります。

必要書類の準備： 登記済権利証（登記識別情報通知）、測量図、固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書など、売却に必要な書類を事前に確認し準備します。

告知事項の整理： 越境物、地中の埋設物など、買主に伝えるべき土地の状況をまとめておきます。契約不適合責任を回避するためにも重要な作業です。

共有名義の場合は全員の同意確認： 複数人で所有している土地を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要となります。事前に関係者との調整を行っておくことが重要です。

ポイント：特に境界確定は、売却成功の鍵を握る重要な要素です。時間がかかる場合もあるため、売却を検討し始めた段階で早めに着手することをおすすめします。

複数の不動産会社に査定を依頼する

最低でも3社以上に査定を依頼することが基本です。これにより適正な価格を把握し、価格競争による高値売却の可能性を高めることができます。不動産一括査定サイトの活用が便利で効率的です。

査定価格の根拠を確認する

提示された査定額だけでなく、なぜその価格になったのかの根拠説明をしっかり求めることが重要です。市場動向や周辺事例、土地の特性などを踏まえた説明を受けることで、適正性を判断できます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

土地の取引実績、担当者の対応、地域密着度、口コミ評価などを比較検討します。大手、地域密着型、訳あり物件専門業者など、それぞれに異なる強みがあります。悪質な業者を避け、信頼性を重視することが大切です。

売却時期を慎重に検討する

市場の需要と供給、地域の開発計画、季節的な要因などを考慮して売却時期を決定します。特に別荘地やリゾート地では、季節による需要の変動も考慮すべき要素です。

専門家のサポートを活用する

不動産会社だけでなく、必要に応じて土地家屋調査士、弁護士、税理士などの専門家の助言を得ることが重要です。複雑な問題を抱えた土地ほど、専門家の知識が解決の鍵となります。

買取も選択肢に入れる

特に急ぎの場合や条件が悪い土地の場合は、仲介にこだわらず買取を検討することで、早期解決や売却の可能性を高めることができます。価格よりも確実性やスピードを重視する場合は、買取が有効な手段となります。

課題に特化した専門業者を見つける

境界線トラブル、共有名義、底地など、特定の課題を抱えた土地については、その課題解決に特化した専門買取業者への相談が効果的です。一般的な不動産会社では対応が困難な案件でも、専門業者であれば解決策を提示できる場合があります。

ポイント：空き地売却の成功は、適切な価格設定と信頼できるパートナー選びにかかっています。複数の選択肢を比較検討し、自分の土地の特性や状況に最も適した方法を選択することが重要です。

売却時にかかる主な費用

測量費用： 境界確定を行う場合に発生し、約40万～50万円が目安となります。土地の形状や隣接地の状況により費用は変動します。

仲介手数料： 仲介売却の場合に不動産会社に支払います。取引額に応じた上限額が法律で定められており、買取の場合は不要です。

建物解体費用： 古家が建っている土地を更地で売る場合に必要で、約150万円前後が目安ですが、建物の構造や規模により大きく異なります。

登記費用： 所有権移転登記（買主負担が一般的）、抵当権抹消登記（売主負担）などに必要な登録免許税や司法書士報酬が発生します。

その他の費用： 印紙税（売買契約書に必要）、ローンの繰り上げ返済手数料（5千円～3万円前後）などがあります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

売却益にかかる税金（譲渡所得税）

土地売却によって利益が出た場合に課税されます。

計算方法： 課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額

税率： - 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15.315% + 住民税5% = 20.315% - 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30.63% + 住民税9% = 39.63%

特別控除： マイホームや相続した空き家を売却した場合には、3000万円の特別控除や軽減税率などの特例を受けられる場合があります。ただし、相続後の3,000万円特別控除には相続開始から3年以内の売却などの条件があります。

確定申告： 売却益が出た場合は、原則として翌年に確定申告が必要となります。

ポイント：売却にかかる費用や税金を事前に把握することで、手取り額を正確に計算でき、売却の判断材料とすることができます。特に税金については、特例の適用条件を確認しておくことが重要です。

「売れない」土地の主な課題

立地・法的制約による課題： - 市街化調整区域内の土地 - 接道義務を満たさない土地（再建築不可物件） - 不整形地や極端に狭い土地 - 地盤が弱い土地や傾斜地

権利関係の複雑さ： - 共有名義で他の共有者との調整が困難 - 境界線が不明確でトラブルを抱えている - 底地・借地権の問題

物理的な問題： - 地中に埋設物がある - 隣地との越境問題 - 土壌汚染の可能性

専門家による解決事例

事例1：境界線トラブルの解決 屋根の越境を指摘されたケースで、弁護士の助言を受けて越境部分の土地を買い取ることで解決しました。これは、トラブル解決のために専門知識が役立ち、訴訟ではなく現実的な解決策が見つかった例です。

事例2：隣人非協力による境界確定問題 海外転勤が迫る中で境界確定に隣人が非協力的なケースでは、訳あり物件専門の買取業者に相談し、取得時効の援用手続きも含めて業者に委託することで短期間に解決しました。

課題別専門家の選び方

境界問題： 土地家屋調査士（測量・境界確定） 権利問題： 弁護士（法的トラブル解決） 税務問題： 税理士（節税対策・申告支援） 訳あり物件： 専門買取業者（包括的な問題解決）

専門買取業者の多様性

• 一般的な土地買取：大手不動産会社
• 状態・条件の悪い土地：専門買取業者
• 共有名義・共有持分：共有持分専門業者
• 底地買取：底地専門業者
• 訳あり物件全般：包括的対応の専門業者

ポイント：「売れない」と諦める前に、まず土地が抱える具体的な課題を正確に把握し、その課題解決に特化した専門家に相談することが重要です。複雑な問題を抱えた土地ほど、専門家の知識と経験が解決の鍵となります。