空き家の放置リスクと、早めの売却が重要な理由｜会社ブログ

1. 深刻化する空き家問題の現状

近年、日本全国で空き家の増加が社会問題となっています。住宅数はすでに世帯数を上回っており、平成30年の調査では全国の空き家率が13.6％と過去最高を記録しました。この数字は前回調査よりも0.1％悪化しており、問題の深刻さを示しています。
特に別荘やリゾート物件の多い熱海・湯河原・真鶴エリアでは、高齢化や人口減少が進み、空き家の増加が顕著になっています。これらの地域では、季節的な利用を目的とした別荘やリゾートマンションが多く、常時管理されていない物件も少なくありません。
空き家を放置することは、老朽化のスピードを速め、倒壊リスクを高めるだけでなく、周辺環境への影響も大きくなります。 特に海に近い熱海・湯河原・真鶴エリアでは、潮風による劣化が内陸部よりも早く進むことがあり、適切な管理や早期対応が一層重要となっています。

🔑ポイント

空き家問題は全国的な課題であり、特に別荘やリゾート物件の多い熱海・湯河原・真鶴エリアでは、季節的な利用や不在期間の長さから管理の問題が深刻化しやすいという特徴があります。早期に対策を講じなければ、資産価値の低下だけでなく、様々なリスクが高まることを認識する必要があります。

2. 空き家の定義とその実態

空き家とは何か？

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、空き家とは「居住世帯のない住宅」と定義されています。この定義に基づくと、空き家は主に以下の4つに分類されます：

• 賃貸用の住宅：賃貸を目的としているが、現在は入居者がいない住宅
• 売却用の住宅：売却を目的として空き家になっている住宅
• 二次的住宅：別荘や時々利用する住宅
• その他の住宅：上記以外の理由で空き家となっている住宅

平成30年の調査によると、全国の空き家のうち約51％が「賃貸用の住宅」、約41％が「その他の住宅」となっています。特に問題視されるのが「その他の住宅」に分類される空き家です。この中には、転勤や入院などで長期不在の住宅、建て替え予定の住宅、倉庫として使用されている元住宅などが含まれます。

地域住民の生活環境に悪影響を及ぼす可能性があるのは、主にこの「その他の住宅」カテゴリーに属する、適切な管理がなされていない空き家です。

空き家率の現状

平成30年の調査では、全国平均の空き家率は13.6％でした。空き家率が高い地域としては、山梨県や和歌山県が挙げられ、これらの地域では賃貸住宅の空き家率も高い傾向にあります。

熱海・湯河原・真鶴エリアは、リゾート地域としての特性から、季節によって利用状況が大きく変わる別荘やリゾートマンションが多く、一時的に使用されない期間が長い物件も多数存在します。こうした物件は「二次的住宅」として分類されることもありますが、長期間使用されなくなると「その他の住宅」へと移行し、管理不全の空き家となるリスクが高まります。

🔑ポイント

空き家は単に「人が住んでいない家」というだけでなく、様々な種類や状態があります。特に問題となるのは適切な管理がされていない「その他の住宅」カテゴリーの空き家であり、熱海・湯河原・真鶴エリアの別荘やリゾートマンションも、長期間利用されないと管理不全の空き家へとなり得ることを理解しておくことが重要です。

3. 空き家を放置することの多様なリスク

空き家を放置することは、所有者自身だけでなく、近隣住民や地域社会にも様々な悪影響を及ぼします。具体的にどのようなリスクがあるのか、詳しく見ていきましょう。

物理的な劣化と倒壊リスク

空き家を定期的にメンテナンスせずに放置すると、建物の老朽化が急速に進みます。特に注意すべき点は以下の通りです：

• 内部の水回りや電気設備が劣化し、水漏れや漏電の原因になる
• 建物全体が腐食し、構造が脆弱になる
• 地震や台風などの自然災害で倒壊する危険性が高まる
• 外壁や屋根材の破損を放置すると、部材が落下して通行人に危害を与える可能性がある

熱海・湯河原・真鶴エリアは海に近く、潮風による塩害で建物の劣化が加速する傾向があります。また、台風や大雨の影響も受けやすいため、定期的な点検とメンテナンスが特に重要です。

周辺環境への悪影響

管理されていない空き家は、周辺地域の環境や景観を著しく損なう可能性があります：

• 庭の手入れがされず、雑草や樹木が生い茂り、害虫や害獣の発生原因となる
• 庭木が道路や隣地に越境し、通行や隣家の生活に支障をきたす
• ゴミの散乱や悪臭が発生し、近隣の生活環境を悪化させる
• 不法投棄の場所として利用されやすくなる
• 建物の破損や汚損、荒れた庭などが景観を著しく損なう

観光地としての魅力が重要な熱海・湯河原・真鶴エリアでは、管理不全の空き家による景観の悪化は、地域全体の価値を下げる要因になりかねません。

犯罪・トラブルのリスク

空き家は様々な犯罪やトラブルの温床となる可能性があります：

• 施錠されていない出入口や破損した囲いがあると侵入されやすくなる
• 不審者が住み着くケースがある
• 犯罪の拠点（薬物密輸、大麻栽培、詐欺など）として利用される危険性がある
• 窃盗や放火の対象になりやすい
• 火災が発生した場合、周辺住宅へ延焼する可能性がある
• 近隣住民との間でトラブルに発展する可能性がある

別荘地が多い熱海・湯河原・真鶴エリアでは、長期間不在となる物件が多いため、こうした犯罪リスクに特に注意が必要です。

金銭的なリスク

空き家を放置することは、予想以上の金銭的負担をもたらす可能性があります：

• 資産価値の減少：放置による老朽化が進むほど、不動産の資産価値は低下します。築25年以上の木造戸建ては価値がほぼゼロとして扱われることも多く、売却も難しくなります。
• 固定資産税・都市計画税の負担：不動産を所有し続ける限り、活用していなくても毎年税金がかかります。
• 特定空き家指定と税金負担増：倒壊や衛生上の問題、景観悪化などが認められ「特定空き家等」に指定され、自治体から勧告を受けると、住宅用地の特例（固定資産税・都市計画税の軽減措置）が解除され、税金が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。
• 行政代執行と費用請求：特定空き家に指定され、指導や勧告、命令に従わない場合、自治体が代わりに建物の取り壊しなどを行う行政代執行が実施されることがあります。その費用は所有者に請求され、支払わない場合は財産の差し押さえが行われることもあります。
• 損害賠償請求：空き家の倒壊や延焼により近隣建物や通行人に被害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負います。被害の程度によっては、建替え費用や人身被害に対する賠償金など、億単位の費用が発生する可能性もあります。

その他のリスク

• 事故物件化：不審者が住み着いた結果、建物内で死亡者が出て事故物件となる可能性があり、売却価格や賃貸家賃の低下につながります。
• 相続放棄後の管理義務：民法により、相続放棄をしても、次に相続人となった者が財産管理を始めるまで、自己の財産と同様の注意をもって管理を継続する義務が残る場合があります。

🔑ポイント

空き家の放置は、予想をはるかに超える多様なリスクをもたらします。特に熱海・湯河原・真鶴エリアでは、海からの潮風による劣化の加速や、観光地としての景観維持の重要性から、より慎重な対応が求められます。これらのリスクを考慮すると、空き家問題は早期解決が望ましく、専門家への相談を含めた積極的な対応が必要です。

4. 空き家対策に関連する法制度

空き家問題に対応するため、近年様々な法制度が整備されています。これらの法制度を理解し、活用することで、空き家問題の解決に役立てることができます。

空家等対策特別措置法（空き家法）

平成27年5月に全面施行された「空家等対策特別措置法」は、適切に管理されない空き家が周辺の生活環境に与える影響に対処するために制定されました。この法律の主な目的は以下の通りです：

• 地域住民の生命・身体・財産の保護
• 生活環境の保全
• 空き家の活用促進

空き家法では、空き家の管理責任は第一義的に所有者等にあるとしつつ、市区町村が主体的な役割を担い、国・都道府県が支援を行うことが定められています。

市区町村は、空き家対策計画の策定、実態把握、所有者特定、発生予防、活用促進、特定空き家等への措置（助言・指導、勧告、命令、行政代執行など）に取り組むことになっています。熱海市、湯河原町、真鶴町でも、それぞれ独自の空き家対策が進められています。

特定空き家等への措置

空き家法に基づき、以下のような状態にある空き家は「特定空き家等」に指定される可能性があります：

• 倒壊等のおそれがあるもの
• 衛生上有害なおそれがあるもの
• 景観を損なう状態にあるもの
• その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切であるもの

特定空き家等に指定された場合、所有者等に対して以下のような段階的な措置が取られます：

• 助言・指導
• 勧告（この段階で固定資産税等の住宅用地特例が解除される）
• 命令（違反した場合、50万円以下の罰金が科される可能性がある）
• 行政代執行（所有者に費用請求がなされる）

観光地として重要な熱海・湯河原・真鶴エリアでは、景観保全の観点からも特定空き家への対応が厳格に行われる傾向があります。

その他の関連法制度

不動産登記法改正による相続登記の義務化

2024年4月1日以降、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されました。正当な理由なく怠ると過料が課される可能性があります。

これは空き家問題の原因の一つである「所有者不明土地・建物」の発生を防ぐための措置です。特に別荘やリゾートマンションなど複数の相続人が関わることの多い物件では、遺産分割協議が長引き、登記が遅れるケースも少なくありません。

相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律

相続した土地を国庫に帰属させることができる制度も創設されていますが、境界確定や10年分の管理費支払い、建物解体など、申請者に大きな負担となる事項が多く、必ずしも容易な解決策とはなっていません。

🔑ポイント

空き家問題に関する法制度は年々厳格化する傾向にあり、所有者の責任や義務も増加しています。特に「特定空き家」に指定されると税負担が大幅に増加するなど、経済的なリスクも高まります。熱海・湯河原・真鶴エリアでは観光地としての景観維持も重視されるため、空き家問題は早期に専門家に相談し、適切な対応を取ることが重要です。

5. 空き家問題の具体的な解消手段

空き家が抱えるリスクを回避するためには、なるべく早く対応することが重要です。主な解消手段には、売却、活用、管理委託、無料譲渡などがあります。それぞれの特徴と注意点について解説します。

売却という選択肢

売却方法の選択肢

空き家を売却する方法には、以下のような選択肢があります：

熱海・湯河原・真鶴エリアの別荘やリゾートマンションは、立地や眺望などの条件によって価値が大きく異なるため、複数の不動産会社に相談することが重要です。ワンストップでは、これらの地域での豊富な売却実績を基に、最適な売却方法をご提案しています。

売却の流れ

空き家売却は、一般的に以下のような流れで進みます：

• 査定依頼・不動産会社選び：複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠や担当者の専門性などを比較検討する
• 媒介契約：不動産仲介会社と媒介契約（一般、専任、専属専任）を締結する
• 売却活動：不動産ポータルサイトやチラシ、見込み客への紹介などが行われる
• 問い合わせ・売買契約：購入検討者からの問い合わせに対応し、内見や条件交渉を経て合意に至れば売買契約を締結
• 決済・引き渡し：売買契約から1～2カ月後に行われるのが一般的で、残代金の授受、鍵の引き渡し、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きが行われる

売却にかかる費用と税金

空き家売却には、以下のような費用や税金がかかります：

• 諸費用：売却金額の4%前後がかかるといわれる。仲介手数料、登記費用、測量費用、解体費用などが含まれる
• 仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬。上限額は原則として「売買金額×3%＋6万円（税別）」
• 譲渡所得税：空き家の売却により譲渡所得（売却益）が発生した場合に課税される所得税・住民税。所有期間によって税率が異なる
• 印紙税：売買契約書に貼付が必要で、売買金額に応じて課税額が決まる

売却時の特例・控除

税負担を軽減できる主な制度には以下のようなものがあります：

• 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（3000万円特別控除）：相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋またはその敷地等を、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）：相続した不動産の譲渡所得計算において、支払った相続税の一部を取得費に加算することで譲渡所得を減らせる

熱海・湯河原・真鶴エリアの別荘やリゾートマンションの場合、相続人が遠方に住んでいることも多く、相続後の管理が難しいため、これらの特例を活用した早期売却が有効な選択肢となります。

売却時の注意点

• 共有名義の場合：複数の相続人で共有名義となっている場合、全員の合意がなければ売却できない
• 売却期間中の適切な管理：売却には1年以上かかることもあり、その間も適切な管理を続ける必要がある
• 価値がつかない可能性：放置期間が長い場合や過疎化が進んだ地域では、価値がほとんどつかない、または処分に費用がかかることもある
• 独断での解体：不動産会社に相談せず解体すると、税金が増えたり、再建築不可物件では価値が大きく下がるリスクがある

活用という選択肢

主な活用方法

空き家を売却せずに活用する方法としては、以下のような選択肢があります：

• 賃貸：継続的な家賃収入が得られ、入居者による日常的な手入れで家の老朽化を防げる。所有権を維持できるため、将来的に自身や親族が住む選択肢も残せる
• 民泊：熱海・湯河原・真鶴エリアは観光地として人気があり、民泊需要も見込める。ただし、法的規制や運営の手間を考慮する必要がある
• リノベーション活用：カフェ＆食事処、新たな賃貸住宅、駐車場など、様々な用途に転換できる可能性がある

活用によるメリット

• 空き家を有効活用して収益を得られる
• 維持管理の手間が軽減される
• 資産価値を維持・向上できる
• 所有権を維持し将来の選択肢を残せる

自己負担を抑えた活用

最近では、所有者の費用負担なくリノベーションを行い、一定期間転貸することで空き家活用を実現できるサービスも登場しています。熱海・湯河原・真鶴エリアでは、海や温泉などの地域資源を活かした特色ある活用方法も検討できます。

管理会社へ委託

自身で管理が難しい場合、空き家の維持・管理作業を代行するサービスを利用することも選択肢の一つです。主なサービス内容には以下のようなものがあります：

• 屋内・屋外の定期的なチェック
• 通水確認
• 庭の手入れ
• 郵便物整理
• 室内の換気や清掃

熱海・湯河原・真鶴エリアは湿度が高く、カビや害虫の発生リスクが高いため、定期的な換気や清掃は特に重要です。

無料譲渡

税金負担や管理負担から解放されたい、または有料での売却が難しい場合、無償で空き家を譲渡することも一つの選択肢です。所有していること自体が負担となっている所有者にとっては、検討する価値のある方法です。

🔑ポイント

空き家問題の解消手段は多岐にわたり、物件の状態や立地、所有者の意向などによって最適な方法が異なります。熱海・湯河原・真鶴エリアは観光地としての特性があり、空き家の活用可能性も高いエリアです。早い段階で専門家に相談し、最適な解決策を見つけることが重要です。ワンストップでは、これらの地域での豊富な経験を基に、最適な空き家対策をご提案しています。

6. まとめ：空き家問題解決に向けて

空き家を放置することは、所有者だけでなく地域にも様々なリスクをもたらします。物理的な危険、犯罪、環境悪化、金銭的負担など、多岐にわたる問題が発生し得ることを本記事では解説してきました。

これらのリスクを回避し、問題が深刻化する前に対応することが極めて重要です。 特に熱海・湯河原・真鶴エリアでは、海に近い立地による劣化の加速、観光地としての景観維持の重要性、季節的な利用による管理の難しさなど、固有の課題があります。

空き家の解消手段には、売却、活用、管理委託、無料譲渡など様々な選択肢があり、それぞれの方法にはメリット・デメリット、手続き、費用などが異なります。自身の空き家の状況、将来的な希望、リスク許容度などを踏まえ、最適な方法を選択するためには、不動産のプロフェッショナルに早期に相談することが推奨されます。

法制度も年々厳格化しており、特定空き家への措置や税制上の優遇措置（相続空き家の特例など）の理解も重要です。これらの制度を適切に活用することで、空き家問題の解決が円滑に進む可能性もあります。

熱海・湯河原・真鶴エリアで不動産売却の高い実績を持つワンストップでは、お客様の空き家問題に対して、地域特性を踏まえた最適な解決策をご提案しています。空き家でお悩みの方は、問題が深刻化する前に、ぜひお気軽にご相談ください。

空き家は放置すればするほど問題が大きくなります。今日からできる最初の一歩は、専門家への相談です。適切な対応で、空き家が抱えるリスクを最小限に抑え、資産価値を守りましょう。