不動産買取を成功させるための3つのチェックポイント
「できるだけ早く不動産を現金化したい」「仲介での売却活動を避けたい」という方にとって、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」は魅力的な選択肢です。買取は仲介に比べて売却価格が低くなる傾向があるため、業者選びを間違えると大きな損失につながることもあります。
特に熱海・湯河原・真鶴といった別荘地やリゾートエリアでは、物件の特性を理解した業者選びが重要です。買取を成功させるためには、安易な判断は禁物です。ワンストップでは、これまで多くの別荘やリゾートマンションの買取実績を通じて培ったノウハウをもとに、不動産買取で後悔しないための重要な3つのチェックポイントを解説します。この記事を読むことで、買取のメリットを最大限に活かしながら、リスクを最小限に抑える方法が分かります。
チェックポイント1：相場価格と買取価格の差を把握する
買取で最も重要なのは、適正な価格で売却することです。買取価格は仲介よりも低くなるのが一般的ですが、その差を理解せずに契約すると、必要以上に損をする可能性があります。
まずは相場価格と買取価格の関係性を正しく理解し、複数の業者から査定を取得することで、適正な買取価格を見極めることができます。その結果、納得のいく価格での売却が実現します。
仲介と買取の価格差を理解する
不動産売却には「仲介」と「買取」という2つの方法があり、それぞれ売却価格に大きな違いがあります。
仲介の場合は、一般の購入希望者を広く募集するため、市場価格の90〜110%程度を目指せます。時間をかけて最適な買主を見つけることで、より高い価格での売却が可能です。
一方、買取の場合、一般的な目安として買取価格は市場価格の6〜8割程度に幅があります。媒体やエリア、築年数・コンディション、再販コスト（リフォーム・在庫リスク）によって変動します。7〜8割と説明する媒体もあれば、6〜7割とする媒体もあるため、複数社査定でレンジ感を把握することが重要です。
なぜ買取価格が安くなるのかというと、不動産会社は買い取った物件をリフォームや修繕してから再販するため、その費用や利益、さらに再販までの保有期間中のリスクを考慮する必要があるからです。
【仲介と買取の比較表】
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
|
売却価格 |
市場価格の90〜110% |
市場価格の60〜80%※ |
|
売却期間 |
3〜6ヶ月 |
最短数日〜数週間（1〜2週間が多い） |
|
仲介手数料 |
必要（400万円超は売却価格の3%+6万円+消費税）※低廉な空家等特例あり |
不要 |
|
契約不適合責任 |
原則あり（実務では特約で3ヶ月等に短縮が多い） |
免責が一般的 |
※買取の目安＝相場の6〜8割（物件条件により変動）
仲介手数料について
仲介手数料（上限）は以下の通りです。
・売買代金200万円以下：5%（税抜）
・売買代金200万円超400万円以下：4%（税抜）
・売買代金400万円超：3%（税抜）
速算法として400万円超は「価格×3%＋6万円（税抜）＋消費税」で計算できます。
なお、低廉な空家等（800万円以下）特例として、令和6年7月1日施行の告示改正により、媒介に要する費用を勘案し、上限30万円（税抜）まで可能（税込33万円まで）となりました。ただし適用には要件があります。
この価格差は決して不当なものではなく、スピーディーな現金化というメリットの対価と理解することが大切です。急いで売却したい事情がある場合、多少価格が低くても買取を選ぶ価値は十分にあります。
出典
・不動産買取相場は仲介の市場価格の7～8割が目安！売却成功のポイントとは｜HOME4U
https://www.home4u.jp/sell/juku/course/sell-243-21062
・不動産買取の査定相場は市場価格の60〜70%。相場の調べ方と事例｜IESURU
https://iesuru.jp/topics/5005/
・宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf
・不動産(家・土地・マンション)売却の平均期間は約3ヵ月～6ヵ月かかる！売れるまでのスケジュールと時間を長引かせずに売るポイント｜GRO-BELラボ
https://gro-bels.co.jp/labo/realestate-sell-period/
・不動産買取の期間はどのくらい？完了までの時間を早めるコツも解説｜リビン・テクノロジーズの不動産メディア
https://www.lvn.co.jp/estate/485/
複数の買取業者から査定を取る
買取価格は業者によって大きく異なることがあります。1社だけの査定額で判断してしまうと、本来得られるはずの金額よりも低い価格で売却してしまう可能性があります。
最低でも3社以上の買取業者に査定を依頼し、比較検討することをお勧めします。複数の査定を比較することで、相場観が掴めるだけでなく、極端に低い査定や不自然に高い査定を見抜くことができます。
効率的に査定を集めるには、一括査定サイトの活用も有効です。ただし、一括査定サイトを利用する際は、複数の業者から連絡が来ることを想定しておきましょう。
地域に密着した業者を選ぶことも重要で、熱海・湯河原・真鶴エリアの物件であれば、別荘やリゾート物件に強い地元業者に相談することで、より適切な査定が期待できます。
✓ ポイント
査定を比較する際は、単に金額だけでなく、その根拠や担当者の説明の丁寧さも評価基準に含めることで、信頼できる業者を見極めることができます。
買取価格の交渉術
査定額は必ずしも最終的な買取価格ではありません。査定額の根拠を明確に説明してもらい、交渉の余地を探ることが重要です。
まず、なぜその価格になったのか、具体的な根拠を質問しましょう。立地条件、築年数、建物の状態、リフォーム費用の見積もりなど、査定額を構成する要素を理解することで、交渉のポイントが見えてきます。
もし物件の状態が良好であれば、その点をアピールすることで査定額の上乗せを期待できることもあります。また、「他社ではもう少し高い査定が出ている」と伝えることで、業者側が条件を見直すケースもあります。
ただし、強引な交渉は逆効果です。誠実な対話を心がけ、双方が納得できる価格を目指すことが、スムーズな取引につながります。
チェックポイント2：契約不適合責任の扱いを確認する
買取における大きなメリットの一つが、契約不適合責任の免責です。契約不適合責任とは、売却後に物件に隠れた欠陥が見つかった場合、売主が負う責任のことで、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。
買取では、不動産会社が買主となるため、この責任が免除されることが一般的です。ただし、知っている不具合を隠すとトラブルになるため、告知義務を果たすことが重要です。契約書の特約事項を確認することで、売却後の安心を確保できます。
買取における契約不適合責任の原則
買取では免責特約が結ばれるのが一般的ですが、契約書の特約欄に明記されていて初めて有効です。つまり、売却後に雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などの欠陥が見つかっても、原則として売主は責任を負いません。
仲介と買取の契約不適合責任の違い
|
売却方法 |
契約不適合責任 |
備考 |
|---|---|---|
|
仲介（個人への売却） |
民法上の原則：買主が契約不適合を知った時から1年以内に通知 |
実務では特約で“3か月”等に短縮されることが多い※「法定で3か月」ではない点に注意 |
|
買取（業者への売却） |
免責が一般的 |
契約書の特約欄に明記されていることが必須 |
一方で仲介（個人への売却）では、民法上の原則は「買主が契約不適合を知った時から1年以内に通知」です。実務では特約で”3か月”等に短縮されることが多いため、「法定で3か月」ではない点に注意してください。
特に古い物件や長期間空き家になっていた別荘などでは、予期せぬ不具合が後から見つかるリスクがあります。買取であれば、このような売却後のリスクから解放されるため、安心して売却を完了できます。
出典
・不動産買取で売主の契約不適合責任が免責になる点を特約条項で確認｜イエウリ
https://www.ieuri.com/bible/kaitori/13373/
・「不動産取引の手引き」１０ 引渡し後に不具合・欠陥が…|不動産取引の手引き|東京都住宅政策本部
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/tebiki/490p36-38
・売買基本契約書の契約不適合責任の期間を詳細解説！｜ヒルトップ行政書士事務所
https://hilltop-office.com/contents/keiyakufutekigousekinin-kikan.html
告知義務の重要性
いずれの場合も、既知の不具合の告知義務は免れません（免責特約があっても、故意・不実告知はトラブルや賠償の対象になり得ます）。知っている欠陥を意図的に隠すことは許されません。
売主には「告知義務」があり、知っている不具合については正直に伝える必要があります。
必ず告知すべき事項
以下のような知っている事実は必ず書面で告知しましょう。
- 雨漏り歴（過去に雨漏りがあった、修繕した等）
- シロアリ被害（シロアリ駆除をしたことがある等）
- 近隣紛争（近隣とのトラブルがあった等）
- 心理的瑕疵（事故・事件等）
隠匿は、錯誤・詐欺・説明義務違反等を巡る紛争リスクとなります。正直に欠陥を伝えることで、不動産会社はそれを考慮した適切な価格を提示します。
誠実な対応が、結果的にスムーズな取引とトラブル回避につながります。むしろ、欠陥を正直に伝えることで信頼関係が築かれ、交渉もしやすくなることが多いのです。
✓ ポイント
告知する際は口頭だけでなく、修繕履歴や点検記録の提示は透明性を高め、後紛争の予防にも有効です。書類として残すことで、より安心な取引が実現できます。
出典
・中古マンションの雨漏り歴不告知に関する裁判例（消費者トラブル事例）｜国民生活センターhttps://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-202205_13.pdf
特約事項の確認
契約不適合責任の免責は、必ず売買契約書に特約として明記されている必要があります。契約書を交わす際は、「契約不適合責任を免除する」旨の特約が記載されているか、必ず確認しましょう。
口頭での約束だけでは法的な効力がありません。契約書に明記されていない場合は、後からトラブルになる可能性があるため、署名・押印する前に必ず確認し、不明点は担当者に質問して納得してから契約を進めることが重要です。
また、免責の範囲についても確認が必要です。すべての不具合が免責されるのか、一部の重大な欠陥については責任が残るのか、契約書の文言をしっかり読み込みましょう。
チェックポイント3：買取業者の信頼性と実績を見極める
買取を成功させる最大の鍵は、信頼できる業者を選ぶことです。残念ながら、不動産業界には悪質な業者も存在し、高額査定で顧客を引きつけた後に大幅に減額したり、強引な契約を迫ったりするケースがあります。
優良な買取業者を見極めるためには、実績、担当者の対応、口コミなどを総合的に判断することが重要です。複数の業者を比較し、不自然な点がないか慎重にチェックすることで、安心して任せられる業者を見つけることができます。
業者選びの失敗事例
買取業者選びで失敗すると、大きな損失につながります。よくある失敗事例を知っておくことで、同じ過ちを避けることができます。
典型的な悪質手口
高額査定で惹きつけた後の大幅減額や即決を迫る勧誘は典型的なリスクサインです。
【失敗事例1】高額査定からの大幅減額
最初は市場価格に近い高い査定額を提示して契約を急がせ、詳細調査の後に「思ったより修繕費がかかる」などの理由で大幅に値下げを要求します。すでに他の業者との交渉を打ち切ってしまった後では、断りにくい状況に追い込まれてしまいます。
【失敗事例2】強引な契約の勧誘
「今日中に決めないとこの価格は保証できない」などと焦らせる業者は、冷静な判断を妨げようとしている可能性があります。
【失敗事例3】査定根拠の説明不足
査定根拠を明確に説明できない業者や、デメリットを一切説明しない業者も要注意です。誠実な業者であれば、良い面だけでなく、買取のデメリットや注意点についても丁寧に説明してくれます。
優良な買取業者の見極め方
信頼できる買取業者には、いくつかの共通した特徴があります。
確認すべき3つのポイント
1. 査定根拠の明確さ
査定根拠（近隣成約・再販想定・リフォーム見積・保有コスト）が数字で説明できるかを確認しましょう。具体的な数字や根拠を示せる業者は信頼性が高いと言えます。
2. 契約条件の明示
契約不適合・ローン特約の有無など契約条件を明示するかも重要な見極め軸です。
3. 豊富な実績
自社の買取実績が豊富で、ホームページなどで成功事例を公開している業者は信頼性が高いと言えます。特に、あなたの物件と似た条件の買取実績があるかどうかを確認しましょう。別荘やリゾート物件の場合、その地域での実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。
担当者の対応をチェック
担当者の対応も重要な判断材料です。以下の点をチェックしましょう。
- 査定額の根拠を具体的かつ丁寧に説明してくれるか
- メリットだけでなくデメリットも包み隠さず説明してくれるか
- 質問に対して誠実に答えてくれるか
専門知識が豊富で、あなたの状況に合わせた適切なアドバイスをしてくれる担当者は信頼に値します。
口コミ・評判の確認
口コミや評判も参考になります。SNSやレビューサイト、Googleマップの評価などで実際の利用者の声を確認しましょう。ただし、極端に良い評価や悪い評価だけでなく、全体的な傾向を見ることが大切です。
✓ ポイント
初回の相談時に、複数の選択肢を提案してくれる業者は信頼性が高い傾向にあります。買取以外の方法も含めて、あなたにとって最適な方法を一緒に考えてくれる姿勢があるかどうかも判断材料になります。
悪質業者を回避する方法
悪質な業者を避けるためには、いくつかの予防策があります。
3つの予防策
1. 複数の業者を比較する
最も効果的なのは、複数の業者を比較することです。査定額だけでなく、対応の質、説明の丁寧さ、契約条件などを総合的に比較することで、不自然に高額な査定を出す業者や対応が雑な業者を見抜くことができます。
2. 焦らず時間をかけて検討する
焦らず時間をかけて検討することも重要です。「今日中に決めてください」などと急かす業者には特に注意が必要です。重要な決断を急がせる業者は、冷静に考える時間を与えたくない理由があると考えられます。
3. 契約書を第三者にチェックしてもらう
迷ったら契約書は持ち帰り、第三者（弁護士・司法書士）に目を通してもらうのが安全です。契約書の内容を納得いくまで確認することも忘れてはいけません。
分からない用語や条項があれば、必ず質問しましょう。優良な業者であれば、時間をかけて丁寧に説明してくれます。
地域に根差した業者を選ぶことも、リスク回避につながります。長年その地域で営業している業者は、地元での評判を大切にするため、悪質な対応をする可能性が低いと言えます。
まとめ：買取のメリットを最大限に活かすために
不動産買取は、スピーディーな現金化、仲介手数料不要、契約不適合責任の免責といった大きなメリットがあります。急いで売却したい事情がある方や、売却後のトラブルを避けたい方にとって、非常に有効な選択肢です。
しかし、買取を成功させるためには、この記事で解説した3つのチェックポイントを徹底することが不可欠です。
3つのチェックポイント（再確認）
- 相場価格と買取価格の差を把握し、複数の業者から査定を取得する
- 契約不適合責任の扱いを確認し、告知義務を果たす
- 買取業者の信頼性と実績を見極め、悪質業者を回避する
これらのポイントを押さえることで、買取のメリットを最大限に活かしつつ、リスクを最小限に抑えることができます。
熱海・湯河原・真鶴エリアでの買取は地元業者へ
熱海・湯河原・真鶴エリアで不動産買取をお考えの方は、別荘やリゾート物件の買取実績が豊富な地元業者に相談することをお勧めします。
ワンストップでは、長年の実績と地域に根差したネットワークを活かし、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な提案を心がけています。
安易な判断を避け、賢く業者を選ぶことで、あなたの希望する不動産買取を成功させましょう。まずは複数の業者に査定を依頼し、じっくりと比較検討することから始めてください。納得のいく売却を実現するための第一歩は、正しい知識を持つことから始まります。
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ワンストップ株式会社
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